😱 買了 30 坪，室內只有 19 坪？

「這間 30 坪，每坪 NT$70 萬，總價 NT$2,100 萬」——這是你在看房時最常聽到的說法。但你知道這 30 坪裡，實際可以住的室內空間可能只有 18–20 坪嗎？剩下的 10–12 坪是公設，是你付了錢但不能放沙發、不能睡覺的空間。

這個現象在台灣新大樓特別明顯，公設比高達 30–35% 是普遍現象，頂豪社區的公設比甚至超過 40%。搞清楚坪數組成，是買房最基本的功課。

📏 台灣房屋坪數的三個組成

台灣的房屋登記面積（「權狀坪數」）通常由三部分組成：

• 主建物：就是你實際住的室內空間，包含客廳、臥室、廚房、衛浴、走道等。這才是你真正能使用的面積。
• 附屬建物：通常是陽台，有時包含雨遮或花台（雨遮和花台依目前法規規定不計入登記面積，但部分舊屋仍有）
• 公共設施（公設）：大廳、電梯、走廊、樓梯間、機房、健身房、游泳池、管理室等由全體住戶分擔的空間

📊 台灣各類建築公設比參考

以下為一般市場行情，實際公設比依個別建案而定，購買前請向建商或代銷確認：

• 公寓（無電梯，5 樓以下）：約 10–15%（公設少，主要是樓梯間）
• 一般大樓（有電梯，無太多公設）：約 25–30%
• 新建大樓（有健身房、游泳池、交誼廳等）：約 30–38%
• 頂豪社區（豪華公設設施）：40% 以上

🔢 用公設比計算真實室內坪數

以一個登記 32 坪、公設比 33% 的新建大樓為例：

• 室內主建物坪數：32 × (1 − 0.33) = 約 21.4 坪
• 陽台（附屬建物）：可能另有 1–2 坪
• 公設：32 × 0.33 = 約 10.6 坪（你付了錢但不在室內的部分）

用面積轉換工具換算：21.4 坪 = 70.7 平方公尺，大約是一個長 8.4m × 寬 8.4m 的正方形空間。

📐 坪、平方公尺、平方英尺換算

台灣買房最重要的換算關係（依法定標準）：

• 1 坪 = 3.30579 平方公尺（㎡）
• 1 平方公尺 = 0.3025 坪
• 1 坪 ≈ 35.58 平方英尺（常見於香港地產廣告比較）
• 台灣政府機關近年鼓勵以平方公尺標示，但民間買賣仍以坪為主

💡 看房時你應該問的問題

1. 「主建物面積是多少坪？」（不是登記總坪數）
2. 「公設比是多少？公設包含哪些設施？」
3. 「陽台算在哪個項目裡？是否有雨遮或花台？」
4. 「每月管理費是多少？公設的維護費用怎麼分攤？」
5. 「實際室內可用空間的長寬是多少？（請拿尺量）」